▲有關存量房貸利率是否該下調(diào)的討論再度引起關注 資料圖 據(jù)視覺中國

近日，有關存量房貸利率是否該下調(diào)的討論再度引起關注。

隨著房貸利率多次下調(diào)，存量房貸和新發(fā)放房貸的利率差距加大，調(diào)低存量房貸的呼聲一直不斷。據(jù)中國房地產(chǎn)報9月6日報道，有消息稱，政府正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。

據(jù)上海證券報報道，A股上市銀行2024年半年報數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額25.49萬億元，相比年初凈減少3254.71億元。而近期央行披露數(shù)據(jù)顯示，今年二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，較一季度末個人住房貸款余額少了4000億元。

很多購房人選擇提前還貸，還有人用經(jīng)營貸、消費貸等方式違規(guī)替換房貸。但另一方面，銀行面臨凈息差壓力，對于主動降低存量房貸利率的意愿不高。

有專家認為，調(diào)低存量房貸利率有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和刺激消費。也有專家建議，要綜合考慮存量房貸利率下行帶來的影響。

巨大息差下的應對之策：

提前還貸、置換房子

據(jù)中國房地產(chǎn)報6日報道，有消息稱，政府正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。

今年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限。目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。在廣州，華潤銀行首套房貸利率可低至2.89%，與公積金2.85%的利率幾乎持平。

相比之下，存量房貸利率即使經(jīng)歷過去年九月的下調(diào)，與如今的利率相比差距依然明顯。特別是二套房存量房貸利率并不在去年下調(diào)之列，很多維持在4.5%-5%。

“理財不如還房貸。”這是周女士過去幾年最明顯的感受。周女士2019年在北京郊區(qū)購買了一套住宅，貸款176萬元，利率在當時的基準利率4.9%的基礎上上浮5%，為5.145%，等額本息每月還款10438元。經(jīng)過LPR多輪調(diào)整和去年存量房貸利率下調(diào)，如今利率已經(jīng)降至4.3%，每月還款9600元。但相比于目前北京3.4%的首套房利率，差距依然明顯。

2023年初，周女士進行了第一次提前還貸，還款10萬元，減少24期。用周女士的話說，“相當于買了一個20年期4%收益的理財”，相比于當時的股票基金表現(xiàn)和理財收益率，她認為這次提前還款十分劃算。此后，周女士又多次提前還款，“攢錢-預約提前還貸”成為她近一年多來的日常狀態(tài)，雖然收益與第一次還款有明顯下降，但她還是覺得性價比很高。

周女士的做法并非個例。今年以來，社交平臺上有關“提前還貸”“還貸上癮”等話題熱度不減，有很多人分享如何還貸更劃算的經(jīng)驗。

▲社交媒體上對提前還貸的討論

在杭州的陳女士近期完成了房屋置換，除了孩子上學的需要，巨大的利息差也是促成因素之一。“我們算了一筆賬，以貸款100萬元為例，我們之前的利率是二套房的4.75%，每月還5200多元，現(xiàn)在更改標準后可以按首套房認定，利率低至3.15%，每月只需還4300元，一個月能少還近1000元。”

除提前還貸，還有一些人選擇了“以貸轉(zhuǎn)貸”的違規(guī)套利。目前，多家銀行的消費貸利率在3%以內(nèi)，有人選擇用消費貸抵消部分房貸。還有人通過中介辦理公司經(jīng)營貸，以此置換房貸。

9月5日，有貸款中介告訴紅星新聞記者，目前經(jīng)營貸依然可以操作，利率最低2.85%，收取放款額1%的服務費用。需要先還清房貸，資金可以自行籌措，也可以找中介墊資。

銀保監(jiān)會、住建部、央行曾于2021年聯(lián)合發(fā)布《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》，要求加強資質(zhì)核查、抵押物管理、貸中貸后管理等，此后多地啟動嚴查，對違規(guī)銀行、機構(gòu)進行處罰。媒體也曾多次發(fā)文提醒防范消費貸、經(jīng)營貸替換房貸的風險。

銀行兩難：

凈息差壓力大，存量房貸減少

央行8月30日發(fā)布的《2024年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。央行此前發(fā)布的《2023年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2023年末，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%。這意味著，今年上半年，個人住房貸款余額減少了3800億元。

財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了3254.71億元，而2023年，國有六大行的個人住房貸款合計減少5568.57億元。今年上半年，郵儲銀行是國有大行中唯一實現(xiàn)個人住房貸款增長的，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行的個人住房貸款余額均較上年末出現(xiàn)下降。

7月26日，央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》，其中提到，存量房貸利率調(diào)降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現(xiàn)象。2023年9至12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%，湖北降幅甚至達到了42.1%。2023年9月至12月，全國新發(fā)放個人住房貸款1.93萬億元，月均發(fā)放4826.6億元，較政策出臺前增長23.6%。

在降低存量房貸利率能明顯減緩提前還貸的情況下，各大銀行是否會積極推進呢？

中指研究院研究總監(jiān)陳文靜表示，當前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導銀行下調(diào)存量房貸利率，比如對應下調(diào)存款利率。

8月9日，金融監(jiān)管總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)情況，其中提到我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與一季度持平，仍低于凈息差1.8%的“警戒線”。

▲2024年商業(yè)銀行主要監(jiān)管指標情況表（部分） 截圖自國家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)

7月底，為緩解凈息差壓力，六大國有商業(yè)銀行、12家全國性股份制銀行陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進調(diào)降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。陳文靜預計，若后續(xù)存量房貸利率下調(diào)，商業(yè)銀行存款利率或?qū)⑦M一步下行。

一國有銀行北京某支行負責人此前接受紅星新聞采訪時提到，銀行的利潤主要來源于息差，而銀行的利潤滾存是銀行下一步進行實體經(jīng)濟支持的基礎。目前貸款市場需求下降，銀行要用更低的成本去吸引優(yōu)質(zhì)客戶，導致貸款價格下行，需要更低的存款價格來保住銀行息差。

專家觀點：

建議存量二套房貸利率調(diào)降

要綜合判斷后續(xù)影響

對于存量房貸利率調(diào)降，多名房產(chǎn)專家都表達了積極態(tài)度，認為有助于擴大消費投資，穩(wěn)定住房消費預期等。但多名金融專家在接受采訪時則認為應該更為謹慎，考慮調(diào)低存量房貸利率帶來的后續(xù)影響。

陳文靜認為，進一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。同時，也有助于穩(wěn)定住房消費預期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。對銀行來說，可以進一步減少提前還貸現(xiàn)象。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進提到，調(diào)低存量房貸利率對銀行有所利空，但對于消費者或居民家庭是利好。釋放出來的月供壓力，可以轉(zhuǎn)化為日常消費的需求，也可以成為新一輪提振消費的很重要的動力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則建議，盡可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進而減少提前還貸，鼓勵按揭買房。李宇嘉認為，盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢，貸款增量提高，即便利率降低，總利潤也是不變的。

招聯(lián)首席研究員董希淼告訴紅星新聞記者，存量房貸利率應該集中調(diào)降。去年調(diào)降存量房貸利率只針對存量首套房貸，從公平公正的角度，存量二套房貸利率也應該調(diào)降。董希淼還提到，很多城市都調(diào)整了首套房認定標準，過去屬于二套的房子如果現(xiàn)在認定為首套，應該允許向銀行申請調(diào)為首套房貸利率。

但對于集中調(diào)降存量房貸利率，董希淼持不同看法。“存量房貸利率的集中調(diào)降，是特殊時期采取的特殊政策，不應該成為一個常規(guī)性的、日常性的政策措施。”董希淼認為，利率是資金的價格，不同時期資金價格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時期房價不同是一個道理。頻繁調(diào)整存量房貸利率有失公平，將對商業(yè)銀行經(jīng)營管理造成過大沖擊，也不利于培養(yǎng)全社會契約精神。

中國人民大學中國資本市場研究院聯(lián)席院長趙錫軍則提到，存量房貸利率逐步下行是趨勢，有助于減輕貸款人壓力，但對刺激房地產(chǎn)市場影響有限。

趙錫軍表示，從銀行角度來說，要考慮其能否承受利率下調(diào)帶來的損失，如果不能承受則會把壓力傳導給存款人，帶來存款利率的下調(diào)。我國居民在商業(yè)銀行的存款規(guī)模遠遠超過按揭貸款規(guī)模，利率的下行對總體居民來說，獲得的小于失去的。所以需要綜合判斷這一變化對整個市場的影響。

紅星新聞記者 付垚 實習記者 劉亞洲

編輯郭宇 責編 李彬彬